房地产税浇灌了谁家的田

在美国,收入税与房地产税是政府收入的重要来源,也是民众应尽的义务。政府的运作,很大程度上靠税收支持。但美国没有全国性的房地产税收制度,联邦政府没有权力向个人收取房地产税,可以说,房地产税与联邦政府没有关系,这与联邦政府有严格的个人收入税制度完全不同。

收取房地产税是地方政府的权力,也是地方政府的主要收入来源。二次大战以前,房地产税在各州政府收入中所占的比例很高,例如1902年为78%,1922年为84%,1942年为81%。二次大战以后,由于各州政府开征收入税及销售税,而将房产税的征收权交给各郡自己管理,所以,从70年代开始,房地产税在州政府收入中所占的比例直线下降,降到2%以下。

由于房地产税是由郡政府征收的,全美各地的房地产税率、房产估值方法也就大不一样。有些地方税率很高,有些地方很低。一般来说,征收个人收入税的州比免征个人收入税的州,房产税的税率要低一些,但也不可一概而论。

今日美国报办公楼(图片:Patrickneil)
今日美国报办公楼(图片:Patrickneil)

以我现在所住的费尔法克斯(Fairfax)郡为例,2010年全郡预计收入为33亿1千万美元,其中房地产税占64%,约21亿美元。房地产税一项,就占了总收入的近三分之二。而2010年的支出预算为33亿3千万,其中用于公立学校的支出为17亿8千万,占总支出的54%,用于公共治安保障的费用为4亿3千万,占总支出的13%。也就是说,支出中三分之二用在了学校、治安、消防等方面。从另一方面说,费尔法克斯的居民,用房地产税支撑了全郡的学校、治安和消防 开支。

费尔法克斯郡的总人口略多于百万。根据全美统计署的资料,2005年费尔法克斯郡有38万7千栋房屋,以此粗略计算,平均每栋房屋约交税5426元。而目前费尔法克斯郡的私人房产税率略高于1%,按此计算,每栋房产的平均价值约在54万美元左右。

在交房产税时,除了税率是重要的因素外,房产的估价也是很重要的。而对于房产的估值,可以有不同的方法,不同的方法估价会有不同的结果,应缴的税也就不同。对于房主来说,当他准备卖房或再次贷款时,总是希望房价的估值越高越好;但当政府要来收税时,则希望估值越低越好。对于政府来说,则不希望房价的估值有大的变动,稳定最重要,这样能保证每年税收的稳定。当然能够稳步升值总是好的,房价升值了,政府的收入就多了。所以,房子估值就成了一种专门的职业和稳定的工作。

有关资料请见下列网站:

http://eh.net/encyclopedia/article/fisher.property.tax.history.us

http://www.census.gov/statab/ccdb/cc07_tabB7.pdf