美国住房空置率

住房空置率是一个国家经济的重要数据,按照国际通行标准,商品房空置率在5%到10%左右为合理区间,如果低于5%,将刺激建商投资的动力,增加商品房供应。空置率在10%左右到20% 之间为危险区,表示住房供应过多,如果达到20%以上,则表示商品房严重积压,其原因与投机性建设有很大关系。如此高的空置率,使得大量资金无法流动,一旦房地产泡沫破裂,寄希望于房地产持续升值的前景不再,将牵动整个市场,严重的则可能带来经济的全面衰退。

8月2日,美国人口普查局公布了今年第二季度的住房空置率,显示全国出租房屋的空置率为 5.6%,比 2021 年第二季度的空置率(6.2%)低了 0.6 个百分点,而与 2022 年第一季度的空置率(5.8%)相比,在统计学意义上则几乎没有差异。

自住房空置率为 0.8%,上一季度也是0.8%,几乎完全相同。一年前的2021 年第二季度的自住房空置率为0.9%,两者也没有统计学上的差异。

再看美国人的住房拥有率。今年第二季度美国人当中大约三分之二(65.8%) 拥有自己的住房。上一季度以及2021 年第二季度都是65.4%,统计学意义上也几乎没有变化。

从数量上来看,2022年第二季度美国全国有民用房143,276,000栋/套,其中包括了不在市场上的房屋。实际有人居住的为127,990,000栋/套,包括自住房84,214,000栋/套,租赁房43,776,000栋/套。美国人口普查局有一个实时滚动的人口增长时钟,在今年7月1日的时候,美国人口为332,838,183人。如果以此数据为准,则在有人居住的房屋里,平均每栋/套的居民为2.6人。

美国民用住房空置率季度变化曲线。深色实线为出租房空置率,浅色为自住房空置率。图中三条竖阴影代表经济衰退的年份,分别是911事件、金融危机和新冠疫情(美国人口普查局/国家经济研究局)
美国民用住房空置率季度变化曲线。深色实线为出租房空置率,浅色为自住房空置率。图中三条竖阴影代表经济衰退的年份,分别是911事件、金融危机和新冠疫情(美国人口普查局/国家经济研究局)

住房空置率在美国城乡有所差别。今年第二季度美国的城镇都会地区住房空置率为5.5%,其中市区为5.8%,郊区则较低,只有5.2%。但是非都会地区的空置率比较高,达到6.7%。

美国四大地区间的住房空置率差别比较显著。从高到低,今年第二季度租赁房屋的空置率分别为南部:7.0%;中西部:6.6%;西部:4.3%;东北部:3.8%。

自住房屋的空置率则有所不同,四大地区分别为东北部:1.1%;南部:0.9%;中西部和西部均为0.7%。

中国民间对住房空置率的议论很多,国家统计局负责官员在十多年前也曾经表示,要把住房空置率的统计工作提上日程。笔者期待能够有这方面的官方数据出台。