人们可能还没有忘记2008年的金融风暴,起因是在那之前鼓励人们购房的所谓次级贷款,包括月供只需偿付利息的贷款、超长还款期贷款、大额尾付贷款和零首付贷款等。许多低收入家庭或信用等级差的人,在房市上升的氛围下,认为即便后期还不起贷款还可以出售脱身,在贷款公司和银行支持下买了房。结果是房贷违约频发,投机性的贷款机构使尽浑身解数也难以自拔,最后扩散到金融市场崩盘。有了前车之鉴,现在美国买房的条件苛刻得多,一般都要求20%的首付,即便有较低的首付,相应的则是较高的利率和/或过户结算费。

但是,现在还是有些人、或在某些地方还可以拿到合理的零首付贷款,现役和退役军人就享有这种优惠,而且得到政府部门的保障。

美国联邦政府有一个退伍军人部(Department of Veterans Affairs,简称VA)。VA早在1944年就有了为军人及其家属购房时的优惠政策。现在,凡是美国军人及其家属,包括退伍军人,在购房时都可以享受政府的担保,就是说,一旦军人还不起贷款了,政府将接过债务,向贷款公司偿还欠款。

因为有政府的担保,银行或专门的贷款公司就可以为军人提供买房、自己盖房或为现有住房增添节能装置等方面的贷款优惠,甚至对原有的房贷重新贷款时也可以享受,其中就包括了零首付贷款。

可以享受VA房贷优惠的条件是:
现役军人;
退伍军人;
现役或退伍后备役军人或国民警卫队成员;
在战区阵亡军人的配偶;
这些军人服役时间在和平时期必须在181天或以上,战时服役则需达到90天,如果不到90天,但是除役原因是因为与职务有关的致残。后备役或国民警卫队成员则需履职达到6年;
被开除军籍者不得享受此优惠,军人的未亡人如果再婚,则也得不到该项优惠。

可以得到此项优惠的还有:公共卫生服务人员;陆军、空军、海军和海岸警卫队学院的学员;国家海洋和大气管理局官员。此外,在第二次世界大战期间被征召的商船上的海员和服务人员,现在可能已经没有多少人了,但是他们在世时也可以享受该优惠待遇。

退伍军人事务部并不设定贷款的限额,但是一旦贷款人违约了,它有一个担保赔偿的上限。根据贷款总额的多少,从低额贷款的50%到最高赔付贷款余额的25%。因此有此担保,银行或贷款公司可以比较放心地提供房贷。目前在美国三四线城镇,为军人提供的房贷可以高达453100美元,在高房价的一二线城市,例如纽约旧金山等地,军人购房贷款最高为679650美元。只要房价低于这个额度,就有可能拿到零首付房贷。这对于那些当兵的年轻人特别具有吸引力,因为他们刚开始挣钱,不可能有多少积蓄,零首付为他们享有自己的住家创造了条件。

政府对军人房贷提供担保时,并不要求贷款人提供信用记录,贷款公司对普通买家的信用评分要求在620分以上,对军人则可以低到560分。军人房贷还有许多其他好处,例如卖方可以负担更多的过户费、增装节能设备贷款等,其中无惩罚提前还贷也是一项比较大的好处。

最后要强调的是,退伍军人事务部的房贷担保只针对军人的自住房产。投资性的购房不在政府的担保范围。